Jak se poprat s hypotečním úvěrem?

Získat v dnešní době hypoteční úvěr není nic snadného. S příchodem nového zákona o úvěrech z prosince 2016 a omezeními ze strany České národní banky je proces složitější než kdy dříve a proto je nutné věnovat čas důsledné přípravě.

Česká nárobní banka, která má výhradní kontrolu nad finančním trhem se snaží regulovat trh s bydlením, jednoduše proto, že má strach. Strach, aby lidé, kteří na to reálně nemají se nezadlužovali (přesně jak se stalo např. v Americe před rokem 2008, kdy jste v podstatě nemuseli ani dokládat příjem) a v případě, že přijde ekonomická recese a začne se propouštět, lidé nepřišli o své nemovitosti, protože nebudou schopni dostát svým závazkům.

Problém jménem LTV

LTV (loan to value) znamená, jak velký úvěr vám banka poskytne v poměru k hodnotě zastavované nemovitosti.

Dříve bylo standardní, že banky za určitý příplatek ve vyšší úrokové sazbě poskytovali běžně LTV 100, což znamenalo, že hypoteční úvěr byl ve stejné výši jako hodnota zastavované nemovitosti. To samozřejmě znamenalo, že klient nemusel mít k dispozici vlastní zdroje a pokud měl dostatečné příjmy, nebyl s tím problém. Ten mohl nastat až ve chvíli, kdy začaly padat ceny nemovitostí a najednou nemusela stačit zástava vlastní nemovitosti.

Zdroj: www.realitycechy.cz

Aktuálně je maximální výše hypotečního úvěru vůči odhadní ceně nemovitosti nastavena na 90 %. Zde musíme podotknout, že je důležitá odhadní cena, která se může lišit od ceny kupní. V případě, že kupujete bytovou jednotku za 5 000 000 Kč, odhadce odhadne cenu na 4 800 000 Kč, banka Vám půjčí maximálně 90 % z ceny odhadní, tedy 4 320 000 Kč.

Ovšem hypoteční úvěr při LTV 90 není pro každého. Banky je poskytují nejen s vyšší úrokovou sazbou (standardně o 1 % ročně oproti LTV 80), ale navíc mají banky nařízené kvóty, kolik mohou poskytnout úvěrů v pásmu 80 – 90 % zástavní hodnoty. Proto se může stát, že ve chvíli, kdy budete takový úvěr u vaší banky potřebovat, tak bude „vyprodáno“.

Zdroj: www.stavebky.cz

Jak velký hypoteční úvěr nám tedy banka půjčí a kolik potřebujeme vlastních zdrojů?

Dnes je standardnem hypoteční úvěr s LTV 80. To znamená, že potřebujeme minimálně 20 % vlastních zdrojů. Ale pozor, vlastních zdrojů k dofinancování do 100 % zástavní hodnoty + volné finanční prostředky k dofinancování kupní ceny, pokud by ta zástavní byla nižší.

Dále musíte počítat s daní z nabytí nemovité věci, která činí 4 % z kupní ceny. Dalším častým výdajem je poplatek realitní kanceláři ve výši 3 – 5 % z kupní ceny.

Sečteno podtrženo, potřebujete minimálně 27 % kupní hodnoty coby vlastní zdroje. V řeči čísel, budete-li kupovat nemovitosti za 5 000 000 Kč, budete potřebovat 1 350 000 Kč, ale ideálně až 1 500 000 Kč vlastních zdrojů.

Výhodou je, že vlastní zdroje lze nahradit. Standardně další zástavou (další nemovitost, která není zatížena jiným hypotečním úvěrem). Často se používá nemovitost ve které bydlí rodiče.

Další variantou je dofinancování jiným úvěrem, který nebude vyžadovat zástavu nemovitosti (nejčastěji to bývá úvěr ze stavebního spoření).

U této varianty ovšem POZOR. Česká národní banka si nepřeje, aby se tímto způsobem nahrazovaly vlastní zdroje, proto formou doporučení „zakazuje“ bankám schvalovat úvěry bez prokázání dostatečných vlastních zdrojů.

Doporučení je formou „poslechni nebo vysvětli“ a jelikož ne každá banka má chuť obhajovat každý schválený hypoteční úvěr dofinancovaný jiným úvěrem, tak ne všechny banky tuto možnost akceptují. Ty, které zatím stále ano, ovšem neumožní dofinancovat úvěrem z vlastí skupiny (například hypoteční úvěr od České spořitelny není možné dofinancovat úvěrem od Buřinky).

Máte-li dostatečné vlastní zdroje nebo možnost další zástavy, pak máte z části vyhráno.

Problém jménem DSTI a LTI

12. 6. 2018 vydala Česká nárobní banka prohlášení, že od 1. 10. 2018 budou muset banky poskytující hypoteční úvěry sledovat další ukazatele, které jasně vymezují pravidla pro schválení.

Ukazatel DSTI je poměr výše všech úvěrů klienta vůči jeho čistému ročnímu příjmu.

Dle zmíněného, posledního nařízení ze strany ČNB, nesmí být DSTI u žadatele o hypoteční úvěr vyšší než 9 (součet nesplacených jistin všech aktuálních úvěrů, včetně nového, o který žádá, nesmí být vyšší než 9ti-násobek jeho čistého ročního příjmu).

Má-li domácnost celkový čistý roční příjem ve výši 840 000 Kč, maximální výše úvěru na kterou dosáhne je 7 560 000 Kč.

Ukazatel DTI je poměr všech měsíčních splátek klienta vůči jeho čistému měsíčnímu příjmu.

Tento ukazatel nesmí být u žadatele o hypoteční úvěr vyšší než 45% (součet všech aktuálních splátek, včetně budoucí splátky hypotéky, o kterou žádá, nesmí být vyšší než 45% jeho čistého měsíčního příjmu).

Má-li domácnost celkový čistý měsíční příjem 70 000 Kč, maximální výše úvěru na kterou dosáhne je cca 8 000 000 Kč, což odpovídá splátce cca 31 500 Kč.

Jak postupovat při vyřizování hypoteční úvěru

Po výběru vysněné nemovitosti je třeba provést tzv. předschválení hypotečního úvěru. Zásadní je, abyste to udělali ještě před podpisem jakékoli rezervační nebo kupní smlouvy.

Předschválení se provádí na základě vyplněné žádosti konkrétní banky, která prověří bankovní a nebankovní registry všech žadatelů včetně posouzení, zda máte dostačující příjmy na předpokládanou výši úvěru (v rámci předschválení se ovšem posuzuje na základě prohlášených, nikoliv potvrzených příjmů).

Proces předschválení trvá obvykle 1 – 2 dny. V případě, že máte v pořádku registry a dostačující příjem, můžete s klidným svědomím podepsat rezervační smlouvu.

Poté se objednává odhad nemovitosti a společně s tím, je třeba nechat písemně potvrdit příjmy u zaměstnavatele nebo dodat daňové přiznání v případě OSVČ. Odhad je zpracován obvykle do 7 pracovních dnů.

Jakmile obdržíme výsledek odhadu, který je alfou a omegou každého hypotečního úvěru, je možné přizpůsobit konkrétní částky v kupní smlouvě (jaká část kupní ceny se bude hradit úvěrem a jaká vlastními zdroji). Banka bude potřebovat návrh kupní smlouvy k finálnímu schválení úvěru, která nemusí být podepsaná (ale již se následně nesmí měnit, jelikož na základě tohoto návrhu se schvaluje celý úvěr). Doporučujeme podepsat kupní smlouvu až po finálním schválení hypotečního úvěru a vygenerování úvěrové dokumentace.

Finální schválení a vyhotovení úvěrové dokumentace zabere obvykle 7 pracovních dnů a proběhne na základě doložení zmíněného návrhu kupní smlouvy, potvrzení příjmů od zaměstnavatele (či doloženém daňovém přiznání a potvrzení o bezdlužnosti) a výpisů z účtu žadatelů.

Pak už následuje jen podpis úvěrové dokumentace, doložení již podepsané kupní smlouvy (s ověřenými podpisy všech zúčastněných) a po splnění dalších podmínek (daných hypoteční smlouvou), čerpání hypotéky.

Jak je vidět výše, celý proces vyřízení hypotečního úvěru může trvat 1 – 2 měsíce a je potřeba s tím počítat při jednání s prodávajícím ohledně různých termínů v kupní smlouvě.

Doporučení na závěr

  • Před vyřizováním hypotečního úvěru se finačně připravte a mějte k dispozici dostatek vlastních zdrojů nebo další nemovitost k zástavě
  • Mějte v dostatečné výši doložitelný příjem
  • Pokud jste zaměstnaní, doporučujeme mít smlouvu na dobu neurčitou
  • Počítejte s dalšími poplatky jako je daň z nabytí nemovitosti nebo provize realitní kanceláři
  • Před vyhotovením prescoringu s kladným výsledkem nepodepisujte žádnou rezervační ani kupní smlouvu
  • V kupní smlouvě počítejte s dobou úhrady kupní ceny ve lhůtě 30 – 60 dní

Ač s nařízením České národní banky nesouhlasíme a věříme, že vše by mělo být v kompetenci komerčních bank a těch co posyktují úvěry, musíme se dle toho řídit a na vše řádně naše klienty připravit.

Hypoteční úvěr není jednoduchý finanční produkt a ještě k tomu se často sjednává pouze jednou za život. Proto doporučujeme využít hypotečního specialistu a finančního poradce, kteří Vám pomohou nejen nastavit úvěr dle Vašich možností, ale také vyjednat s bankou nejlepší podmínky a ušetřit váš drahocenný čas.

A pro ty z vás, kteří aktuálně pořízení vlastního bydlení v následujících měsících nebo letech řešíte, jsme připravili pravidelný seminář na téma Jak naplánovat pořízení vlastního bydlení.